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SCI : pouvez-vous vous voir appliquer un « prêt usuraire » ?

Parce qu’elle s’est vu consentir un « prêt usuraire », une SCI décide d’engager la responsabilité de sa banque. Mais sa demande va-t-elle aboutir ?


Prêt usuraire : qui emprunte ?

Une société civile immobilière (SCI) obtient un prêt bancaire prévoyant l’application d’un taux effectif global (TEG) à 6,77 %.

Peu après, elle décide d’engager la responsabilité de la banque… et pour cause : elle indique que le TEG que celle-ci lui a appliqué est supérieur au taux d’usure.

Pour mémoire, on parle de « prêt usuraire » lorsqu’un prêt est consenti à un TEG dont le montant excède de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues.

Ce type de prêt ne peut être consenti à un consommateur, mais est en revanche parfaitement licite lorsqu’il est accordé à une personne morale se livrant à une activité professionnelle, que celle-ci soit ou non commerciale.

Ici, la SCI estime justement qu’elle n’exerce pas d’activité professionnelle, puisqu’elle mène une activité exclusivement patrimoniale, ayant pour finalité exclusive de procurer des revenus locatifs à ses 2 associés personnes physiques.

Ce qui invalide donc, selon elle, le prêt usuraire que lui a consenti la banque…

« Faux », rétorque celle-ci, qui souligne à son tour que :

  • les statuts de la SCI précisent qu’elle a pour objet la propriété, l'administration et l'exploitation par location ou autrement, des immeubles qui lui appartiennent et généralement toutes opérations civiles s'y rattachant ;
  • et que le prêt qu’elle a contracté est justement destiné à financer les besoins de son activité, qui sans être commerciale, demeure professionnelle.

Ce qui rend le TEG appliqué parfaitement licite, confirme le juge, qui souligne que :

  • l’offre de prêt indique que celui-ci est souscrit en vue de financer les besoins de l’activité professionnelle de la SCI ;
  • et qu’il vise à l’achat d’un immeuble locatif de 14 appartements.

En conséquence, parce qu’elle se livre à une activité professionnelle non commerciale, la SCI peut se voir appliquer un prêt usuraire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 8 septembre 2021, n° 20-18642

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